Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zalicza do grona podatników VAT każdą osobę, która uzyskuje przychody z najmu. Nie ma przy tym znaczenia, czy rozlicza je w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, czy jako osoba prywatna. Przedsiębiorca jednoosobowy, który jest jednocześnie podmiotem świadczącym usługi najmu, chcąc ustalić prawo do zwolnienia z VAT, powinien zsumować przychody uzyskiwane z własnej działalności oraz przychody z najmu.
Przychody z najmu w świetle ustawy o VAT
Na to, że podmiot świadczący usługi najmu jest zawsze podatnikiem podatku VAT, wskazuje art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z jego treścią podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, o której mowa w ust. 1 obejmuje natomiast wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Mając na względzie treść tego przepisu, wynajem nieruchomości, jeżeli nie ma tylko charakteru okazjonalnego, należy traktować jako wykorzystywanie towaru w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przychody z najmu prywatnego nie znalazły się również w art. 15 ust. 3 ustawy o VAT, zawierającym katalog czynności nieuznawanych za działalność gospodarczą wykonywaną samodzielnie. Z powyższego wynika zatem, że wynajem nieruchomości w świetle przepisów ustawy o VAT jest działalnością gospodarczą. Wynajmującego uznaje się dlatego za podatnika podatku VAT. Co jednak ważne, nie oznacza to, że staje się on automatycznie podatnikiem VAT czynnym. Przepisy przewidują bowiem dla pewnej grupy podatników możliwość uzyskania statusu podmiotu zwolnionego z podatku VAT.
Szczególne procedury dotyczące drobnych przedsiębiorców – zwolnienie podmiotowe z VAT
Ustawa o VAT w art. 113 ust. 1 zwalnia od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.
Zwolnieniu od podatku zgodnie z art. 113 ust. 9 podlega także sprzedaż dokonywana przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1.
W tym miejscu należy pamiętać jednak o treści art. 113 ust. 2, który wskazuje, czego nie wlicza się do wartości 200 000 zł. W katalogu tym, w pkt 2, znalazła się odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:
a) transakcji związanych z nieruchomościami,
b) usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38–41,
c) usług ubezpieczeniowych
– jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.
W tym miejscu możemy przytoczyć także fragment indywidualnej interpretacji nr 0111-KDIB3-3.4012.207.2019.1.WR., w której dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przyjął stanowisko, że co do zasady kwoty transakcji związanych z nieruchomościami należy uwzględnić przy sprawdzaniu, czy limit sprzedaży określony w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie został przekroczony. Niemniej w sytuacji, gdy sprzedawana nieruchomość stanowi równocześnie środek trwały w rozumieniu podatku dochodowego i podlega amortyzacji, odpłatna dostawa takiej nieruchomości nie jest brana pod uwagę przy obliczaniu kwoty sprzedaży określonej w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
W związku z tym, że usługi najmu są niewątpliwie czynnościami związanymi z nieruchomościami, o których mowa w art. 113 ust. 2 pkt 2 lit a), każde przychody uzyskane z czynszu najmu, w tym również najmu prywatnego, muszą być uwzględniane w kwocie limitu wskazanej w art. 113 ust. 1 i 9. Przedsiębiorcy prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą, zwolnieni z VAT ze względu na nieprzekraczanie w roku podatkowym sprzedaży w kwocie 200 000 zł, którzy uzyskują jednocześnie przychody z najmu nieruchomości, w limicie tym są zobowiązani uwzględniać zatem cały uzyskiwany obrót, czyli przychody z JDG oraz z najmu. To, o czym warto jednak pamiętać, to to, że do kwoty tej nie wlicza się sprzedaży nieruchomości korzystających ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a.
